经济日报 | 作者 亢舒

中央政治局近日召开会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

市场供求关系发生重大变化意味着什么？如何看待当前房地产市场形势？怎样进一步促进房地产市场企稳回升？记者采访了有关部门负责人和专家学者。

【资料图】

供求关系发生重大变化

今年上半年，房地产市场呈现出一些新特点。

住房和城乡建设部有关负责人介绍，商品房网签数据显示，上半年，新房和二手房成交量为10.3亿平方米，同比增长23.4%，与过去3年同期均值相比增长1.6%。由此可见，新房和二手房总体交易量平稳。随着房地产市场步入“存量时代”，交易结构相应发生变化，二手房交易占交易量比例有所提升。

从竣工看，上半年，全国房屋竣工面积3.4亿平方米，同比增长19.0%，增幅较一季度扩大4.3个百分点。竣工面积明显增长是因为保交楼工作顺利推进，带动房地产开发项目竣工进度加快。

从待售看，今年以来商品房待售面积稳定在6.4亿平方米左右，供需状况比较平稳。从价格看，6月份，70个大中城市房价有涨有落，其中新建商品住宅销售价格同比上涨城市有27个，比5月份增加1个。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，在复杂的国内外经济环境下，上半年全国新房和二手房网签成交量依然保持增长，70个大中城市房价没有出现普跌，价格波动处在合理范围内。总体看，结合2021年我国城镇居民人均住房建筑面积已经达到41平方米，2022年全国人口减少85万人、常住人口城镇化率已达65.22%，以及国际经济复苏乏力、国内需求不足等因素，房地产市场供求关系发生了重大变化。但相比其他一些行业，房地产仍表现出较强韧性。

住房和城乡建设部有关负责人介绍，进入二季度，市场成交量增速有所放缓，这主要是因为房地产市场受宏观环境影响较大，居民就业压力加大，收入预期减弱，购房能力和意愿下降，购房作为大宗消费恢复相对滞后。下半年，随着宏观经济进一步回升向好，居民住房消费和房企投资意愿也将逐步修复。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，我国新建商品房市场从卖方市场向买方市场转变。进入买方市场下的过量供应阶段，政府应当在坚持“房住不炒”定位的前提下，逐渐优化调整需求管理政策。同时，还可以采用财税和金融等政策，鼓励居民改善住房条件以增加市场需求，通过土地供应等渠道优化新建住房供给的时序、结构和空间分布，以促进房地产市场供求实现新的均衡。

保交楼取得积极进展

2021年下半年以来，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，部分长期依赖“高负债、高杠杆、高周转”模式的房地产企业，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目停工或逾期交付，损害了购房人合法权益。

针对部分商品住宅项目逾期难交付等问题，住房和城乡建设部会同财政部、人民银行等部门通过政策性银行专项借款撬动、商业银行配套融资跟进的方式，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套。保交楼工作顺利推进，加快房地产开发项目竣工进度，有效防范商品住房逾期交付风险，提振购房者信心，稳定了市场预期。

保交楼促进了房地产市场风险有序化解。住房和城乡建设部政策研究中心副主任浦湛认为，在中央政策支持和指导下，地方落实属地责任，压实房地产企业自救主体责任，通过扎实开展工作，推动了已售逾期难交付项目建成交付。保交楼工作维护了购房人的合法权益，有助于加快行业风险出清，稳定市场信心。

虞晓芬认为，保交楼工作实施以来，有效消除了潜在购房者的后顾之忧，减少了下游企业工程欠款和合同纠纷，也盘活了房企资产，有效地阻止了项目风险向社会风险演变、房地产企业风险外溢为系统性风险。

刘洪玉认为，保交楼是行业发展的道德底线，是整个社会尤其是潜在购房人对房地产行业和房地产市场保持信任和信心的基础。积极推进保交楼，有利于增信心、建信任、稳预期。后续保交楼任务仍然繁重，需进一步加大政策支持力度，特别是要确保落实好金融支持房地产16条措施和保交楼贷款支持计划，缓解资金链紧张问题。

适时调整优化行业政策

中央政治局会议指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”后，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。

随后，北京、上海、广州、深圳等城市陆续发声，表示将结合本市房地产实际情况，抓紧落实相关会议要求，促进房地产市场平稳健康发展。中国人民银行表示，支持房地产市场平稳健康发展。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

从中央政治局会议到主管部门提出明确要求，再到一线城市的表态，均释放出积极信号，房地产调控政策将进一步调整优化，有望为房地产市场企稳回升注入强劲动力。

如何进一步促进房地产市场平稳健康发展？

浦湛认为，在更好满足居民刚性和改善性住房需求方面，应针对性地调整优化政策，如个人住房贷款“认房不用认贷”，只要购房人名下无房，就可以享受首套房贷款的首付和利率标准。这些政策调整可以让购房人以更低首付和更优惠的贷款利率购房，降低了购房门槛，减轻了还贷压力，有助于增强市场信心、稳定房地产市场。

虞晓芬认为，继续巩固房地产市场企稳回升态势，对于保民生、防风险、稳增长等均有重大意义。要进一步降低房贷利率和首付款比例、实施好“认房不用认贷”、降低交易契税、推动二手房“带押过户”等，稳市场需求；超大特大城市积极稳步推进城中村改造，有条件的城市稳妥推进城市有机更新，稳市场规模；创造民企与国企同等融资环境、完善预售资金监管、加大金融支持力度等，稳房地产企业。

中国城市规划设计研究院住房与住区研究所所长卢华翔认为，除了“因城施策用好政策工具箱”，还要对房地产发展规律及其经济社会影响再认识，对房地产与其他经济部门的关系再认识，从根本上增强对房地产行业长期发展的信心。

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